¿Qué significa dar una “seña” al comprar una propiedad? Lo que dicen los artículos 1059 y 1060 del Código Civil y Comercial argentino.
Por Lionel Dahir
En el mundo inmobiliario es habitual escuchar que un comprador “dio una seña” para reservar una propiedad. Pero, ¿qué significa realmente desde el punto de vista legal? ¿Qué valor tiene entregar una seña? ¿Qué pasa si alguna de las partes se arrepiente? Para responder estas preguntas, es necesario acudir al Código Civil y Comercial de la Nación, que regula esta figura en sus artículos 1059 y 1060.
¿Qué es una seña?
La seña (o arras) es una entrega de dinero o bienes muebles que una de las partes realiza al momento de celebrar un acuerdo preliminar de compraventa. Tiene como objetivo demostrar la seriedad del compromiso asumido y puede tener diferentes efectos legales, dependiendo de cómo se pacte.
Seña confirmatoria o penitencial: ¿cuál es la diferencia?
El artículo 1060 del Código Civil y Comercial aclara que la seña puede ser confirmatoria o penitencial, y de esa distinción se desprenden consecuencias muy concretas:
- Seña confirmatoria: Si las partes no pactan expresamente lo contrario, la seña se considera confirmatoria. Esto significa que ratifica el compromiso de cumplir con el contrato. Si el contrato se lleva a cabo, la seña se integra como parte del pago.
- Seña penitencial: En cambio, si las partes acuerdan expresamente la posibilidad de arrepentirse, la seña tiene carácter penitencial. En este caso, si una parte se retira del acuerdo:
- Quien dio la seña la pierde.
- Quien la recibió, debe devolverla por duplicado.
¿Y qué dice el artículo 1059?
Este artículo complementa lo anterior estableciendo que, salvo pacto en contrario, entregar una seña implica la posibilidad de arrepentirse, con las consecuencias antes mencionadas (pérdida de la seña o devolución duplicada). Es decir, por defecto, se considera penitencial, a menos que las partes definan expresamente que es confirmatoria.
Otros aspectos importantes según el artículo 1060
- Naturaleza de la seña: Puede consistir en dinero o bienes muebles.
- Relación con la obligación principal:
- Si la seña es de la misma especie que la prestación debida (por ejemplo, dinero entregado en una operación de compraventa), se interpreta como un anticipo del precio total si el contrato se cumple.
- Si la seña es de distinta especie o se trata de una obligación de hacer o no hacer, se presume que las partes pueden arrepentirse.
¿Qué precauciones debe tomar el comprador o vendedor?
- Dejar todo por escrito: Lo ideal es firmar un “documento de reserva” que detalle claramente el carácter de la seña (confirmatoria o penitencial), los datos de las partes, el monto entregado, el precio total del inmueble y el plazo para firmar el boleto o la escritura.
- Evitar interpretaciones: En ausencia de un acuerdo expreso, la ley aplicará presunciones que pueden perjudicar a alguna de las partes. Por eso es fundamental dejar en claro si se permite o no el arrepentimiento.
- Buscar asesoramiento profesional: Siempre es conveniente actuar con el respaldo de un abogado especializado o un corredor inmobiliario matriculado, que pueda garantizar que el acuerdo sea equilibrado y cumpla con lo establecido por la ley.
En resumen
Dar una seña en una operación inmobiliaria no es un simple gesto de reserva, sino un acto jurídico con consecuencias importantes. Entender si se trata de una seña confirmatoria o penitencial puede marcar la diferencia entre cerrar una operación con éxito o enfrentar una pérdida económica significativa.
Conocer estos conceptos, hoy más que nunca, es clave para tomar decisiones informadas y proteger nuestros intereses al momento de invertir en una propiedad.
